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政府出台物业费参考价,能缓解物业矛盾吗?

2019/10/10 2:10:12

政府出台物业费参考价,能缓解物业矛盾吗?

近日,黄浦区的一些物业公司和小区业委会先后学习一份200多页的材料。这正是不久以前,黄浦区在区县中率先出台的《黄浦区物业服务企业物业管理费参考价格》。
       

里面的内容乍看有点专业,仔细研究却是条条都是针对性。黄浦区房地局局长李舜告诉记者,所谓物业管理费参考价,并不是政府硬性规定,而是请专业人士综合各方成本进行测算后,依据市场规律,为区内物业管理收费提供指导价格参考,旨在破解物业管理费调价难等问题。最终物业费的多少,仍需物业公司与业委会协商后决定。

 


5万平方米以下小区物业亏损严重

 

目前上海的中心城区,物业费矛盾十分突出。
     

以黄浦区为例,全区现有较早期开发建设的普通商品房小区221个,其中5万平方米以下的小区146个,约占66.1%。区房地局抽样调查了十余家物业服务企业管理的5万平方米以下小区的收支情况,发现物业管理费普遍收支入不敷出,亏损面基本达到100%,造成的恶果便是,物业管理水平难以提升,甚至部分呈下降趋势。
      

也就是说,近年来,黄浦区的小型小区普遍存在物业费水平偏低,与物价脱节的情况。但一说到要涨价,业主委员会几乎很难同意。
     

于是,物业服务企业为维持生计,变相操作的途经便是减少应配置的劳动用工;大部分聘用退休人员或者减少应加金对象等;共用设施设备管理及养护缺位;相应降低服务标准;应用相当部分的公共收益,如:停车费、广告费等用来补充,造成有的小区近年来公共收益在维修资金账户为零的不正常状况。
      

物业费矛盾的另一个极端则是,有的小区物业在并未获得业委会同意的情况下,直接涨乱物业费,造成业主极度不满。
      

那么,小区物业费的涨和降,到底有没有依据?

 


政府只能引导,而不能管制物业费

 

此前,对于物业费的收取标准,可以依据2005年10月,上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局出台的《上海市住宅物业服务分等服务标准》。一般来说,要求小区物业费的收取标准在2.5元 /月/平方米以下,超标则需要进行报批。
      

不过,2015年初,国家发展和改革委员会、上海市政府有关主管部门先后作出决定,放开商品房物业管理费。
      

取消政府对物业费的管制,是改革的趋势。但由于居民普遍对物业费的明细成本核算不甚了解,若物业公司不主动公布相关信息,很容易因信息不对称而造成居民不理解。
       

鉴于此,黄浦区物价部门、房管部门及物业行业协会等,委托社会第三方通过抽样调查,并请物业行业、工程专家等,以《上海市住宅物业服务分等服务标准》为参考依据,考虑到现行物业劳动用工成本上升等因素,进行物业成本分析、平衡、测算和评审,提供《黄浦区物业服务企业物业管理费参考价格》。希望逐步缓解物业服务企业的收支水平,同时维护业主的相应权益,规范物业的管理服务。
       

参与制定标准的上海德同物业管理事务所陈振华说,不少人将物业管理简单的理解为保洁、保安,其实对于物业公司来说,房屋和设备的管理才是费用的大头,黄浦区提供的参考价正是要把这些成本细致地摊给大家看。政府并不是“逆潮流”的对物业费进行管制,而是希望通过引导,让物业公司与业委会形成共识,最终形成良性循环。

 


初衷良好,效果尚待进一步检验

 

黄浦区一位业委会主任仔细研究了《黄浦区物业服务企业物业管理费参考价格》,他总体感觉“列的很细,让人对物业费的组成、费用含义、物业费的调价步骤以及成本消耗等更明了”,但他发现其中有一句说明:经过测算,小区为1万平方米的,物业费为5.93元/月/平方米;3万平方米的,为4.22元/月/平方米;5万平方米的,为3.27元/月/平方米。“是不是费用有些高?”
       

对此,黄浦区房地局副调研员朱百鸣解释说,该测算中,地面停车费、电梯广告费及小区公共部位收益等,均未列入其中。也就是说,仅仅是参考,凡缺项的费用实际发生的,应该按实补上,凡多余项目的费用,应按实剔除;如有沿街商铺或商务(商办)的小区可相应下降物业费单位价格;如有公共收益(停车费、广告及其他属业主的相应收入)其中部分与物业服务企业分成的也相应可降低物业费单位价格。
      

此外,参考价中沿用的是《上海市物业管理服务分等收费管理暂行办法》综合管理服务二级标准,若该小区希望提高或降低物业服务标准,也可以根据实际需要,对应成本核算,提高或降低物业费。
       

据悉,目前物业服务一般实行两种计费制,即包干制和酬金制。包干制是绝大部分小区采用的方式,由业主向物业公司支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业公司承担。酬金制也正在推行,是在预收的物业服务资金中按约定比例提取酬金支付给物业公司,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主承担。
      

朱百鸣说:“该参考价一般适用的是包干制。但其中特别提出,考虑到物业费使用的透明度,建议可以在条件成熟的商品房小区,提倡并逐步推行物业计费酬金制形式,最终构建质价相符的物业市场服务环境。”
       

上海市房地产科学研究院原副院长王青兰认为,《黄浦区物业服务企业物业管理费参考价格》的形成是物业市场发展过程中尝试的产物,可以增加物业服务收入与支出的透明度,用以建立业主与物业公司协商定价机制。全市共有3000多家物业公司,大物业公司一般比较规范,该参考价格特别对一些小物业公司与业主沟通时起到决策参考,对缓解物业矛盾应可有一定作用。

 


图片编辑:邵竞  本文图片来源:视觉中国   编辑邮箱:jfshquxian@163.com