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抬高房价?能上“名校”?对于“租购同权”的理解别跑偏了

2019/9/11 19:27:05

抬高房价?能上“名校”?对于“租购同权”的理解别跑偏了

近段时间,有关“租购同权”的新闻时有出现。7月17日广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,其中明确提出要保障租购同权,同时要赋予符合条件的承租人子女,享有就近入学等公共服务权益。7月20日住建部联同八部门印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。无锡、郑州、北京等城市相继推出为租房者扩权的种种政策。这些政策的出台,让“租购同权”一时间成为舆论普遍关注的焦点,引发社会的热议。

 

在相关的讨论中,可以看到公众主要关注两个方面:一是租购同权对房价的影响。二是租购同权对保障承租人子女享有公共教育服务权益的影响。一种观点认为租购同权对于撼动高企的房价不会有太大的作用,或者可能会通过房租上涨近一步推高房价。也有人提出,租购同权是不是意味着租房也能像学区房一样上“名校”?在这些声音中,不乏认知的误区。

 

不应片面理解租购同权对房价的影响

 

在这里,需要明确高房价的形成机制。中国的住房存在消费和投资的双重属性,这里的消费属性就是我们通常意义上讲的刚需,而投资属性不仅包括投资需求,还有投机需求。在消费需求属性达到饱和时,或者说部分刚需被满足时,出于保值增值的目的,饱和消费属性就会开始转向投资属性。由于在一定条件下,消费需求和投资需求两种属性之间可以转换,所以要兼顾二者分析房价问题。

 

第一,在短期无法大规模提升住房土地供给时,增加住房租赁市场上的供给,是一个缓解人口和土地矛盾的有效途径。

 

人口和土地的矛盾主要由人口的住房消费需求和住宅用地供给之间的失衡造成。简单说就是房子并没有满足“用来住”的基本消费属性。那这是不是意味着,只要提高房子的供给数量,满足房子的消费需求,就可以缓解人口和土地之间的失衡?答案显然没有这么简单。因为居住需求不仅包括居住空间上的需求,还包括对居住区位质量的需求,即住房所在地可以提供的公共服务的需求,譬如优质的教育。所以,在短期无法大规模提升住房土地供给的时候,增加租赁市场上住房的数量,也是一个缓解人口和土地矛盾的有效途径。租购同权的提出,可以促使更多房源释放到租赁市场,也可以扩大公共服务的空间范围,有利于缓解人口和土地矛盾造成的房价上行压力。

 

第二,不能片面地说由于租购同权增加了租购套利机会,房价就会上涨。

 

人口和资本的矛盾主要是满足基本住房消费需求后,投资需求和投资渠道之间的失衡造成的。简单说就是“钱无处可去”。这个时候,肯定是哪里存在套利机会,资本就更愿意流向哪里。一般来说,房地产市场上存在三种套利的情况:空间套利、金融套利、租购套利。空间套利通过更换居住地房产来扩大收益;金融套利通过投资房产实现高于其它投资品(譬如股票、债券)的收益;租购套利通过买房和租房之间的转换获取收益。以“学区房”为例,优质的教育服务集中在特定的区域,往往形成空间上的垄断,给空间套利提供了机会。租购同权无疑可以降低这种垄断的程度,有利于遏制一部分空间套利行为。但是,租房者权益的增加可能引发租购套利,房屋“惜售”,导致房价上涨。值得注意的是,房产市场上三种套利机会并不是孤立存在的,其影响可以相互抵消。如果空间套利机会减少带来的影响较大,那么房价则会下降。所以不能片面地说由于租购同权增加了租购套利机会,房价就会上涨。

 

不应忽视租购同权带来的“人的城市化”效应

 

城市化不是物的城市化,而是人的城市化。伴随着产业结构的变迁,大量农村人口从农业生产中转移出来,使中国的城市化水平快速提升。2015年,我国城镇常住人口达到7.7亿人,城镇化率达到56.1%,但户籍人口城镇化率还不到40%。由于户籍制度改革的严重滞后和社会保障制度的城乡分割,大量的非户籍人口不能享有与户籍人口同等的公共服务,这在一定程度上影响了社会和谐发展和城镇化质量提高。党的十八大报告明确提出,要“加快改革户籍制度,有序推进农业转移人口市民化,努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖”。

 

需要强调的是,人的城市化不是保障部分个体的权益,而是注重提升社会所有个体的权益。社会的和谐发展不是靠金字塔尖的人决定的,而是靠底层老百姓的幸福感铸就的。以教育服务为例,居民享有教育服务就好比共同去吃一个带水果的蛋糕。水果就是我们当下所关注的优质教育资源,这里可以与热门的优质学区房相对应。现在每个人都不想只吃口味单一的蛋糕,都想吃蛋糕中间的水果,然而不仅蛋糕规模有限,连水果更是有限。那么,我们应该怎么办?如果想让更多的人至少能够吃到蛋糕,办法无非两种,一是做更大的蛋糕、种更多的水果,二是降低吃蛋糕的门槛。前者需要长期的准备,后者却可以在短期内实现。因为让更多的人有机会吃蛋糕,而不是让本来已经吃到蛋糕的人去抢蛋糕上的水果,本身就是一种增加社会整体福利的进步。此外,租房的主力军中很大一部分是外来人口,其中低技能人群占有较高比重。相关研究表明,每多受一年教育,低技能人群的产出效益比高技能人群要多,即人力资本的外溢效应更加明显。这就意味着,如果让外来人口有更多机会吃蛋糕,则可以帮助我们去做更大的蛋糕。可见,租购同权就是实现“人的城市化”的一种进步。简而言之,“同权”并不是“狭隘地”惠及那些已经吃到蛋糕的人,而是让更多的人有机会去分享社会进步的蛋糕。

 

关键在于完善一系列政策“组合拳”

 

正如7月24日召开的中共中央政治局会议所强调的,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。所以,要落实好租购同权政策,关键在于根据现有问题去完善一系列政策“组合拳”。

 

现实中,对租购同权问题的担忧表现在

 

一是租售同权前置门槛高,突破排位入学阻力大。例如,广州将租购同权政策的覆盖人群限定在了持有人才绿卡人员的子女和有资格积分入学的子女范围。而外来人口中持有人才绿卡的比例极低,积分入学的规则依然倾向购房者。在既有的学位分配过程中,对自有房产和租房者一直存在“不同权”的排位现象。如果要改变现有的分配机制,“一视同仁”对购房者的冲击会非常大,显然也加大了政策落实的阻力。

 

二是资本更青睐优质学区房,会引发房价上涨。“学位”不足的情况主要集中在优质教育资源,普通的学区房基本不存在租购不同权问题。短期内租购同权会让优质“学位”的竞争更加激烈,抬高租金,优质学区房 “惜售”,房价出现新一轮上涨。

 

三是房屋租赁市场管理无序,现有房源不足。在现有房屋租赁市场中,住房租赁交易缺乏统一管理,变更租赁期限和变相涨租金是租房者面临的最常见问题。租购同权旨在发展房屋租赁市场,破除租房者不能享受公共服务的权益这一障碍。但是,现有房源远远不能满足住房租赁市场发展的需求,增加房源是亟需解决的问题。

 

因此,不能过高看待“租购同权”,更不能寄希望于所有问题一朝就能解决。相关改革及配套政策需要循序渐进,不妨从以下几点入手:

 

第一,优质学区房和普通学区房地区不能采用“一刀切”式政策。对优质学区房地区的“同权”改革阻力势必不小,短期可以适当降低前置门槛,长期还是应该从改善教育资源配置入手,实质性地增加教育服务供给,补短板,深化供给侧改革。对于普通学区房地区,教育质量相对均衡,不妨放宽“同权”的前置条件,彻底改变“排位”入学的机制,给予覆盖人群公平的入学权。

 

第二,降低住房市场中套利的预期。主要可以通过降低刚需预期和提升房产保有成本预期来影响房价。按照深化供给侧改革的要求,满足不同层次的租房消费需求,发展廉租房、保障房和市场化租房等多层次的住房租赁市场,鼓励更多的刚需进入房屋租赁市场。通过财税政策调节住房保有量,降低房价和租金对其实际水平的偏离程度,有利于建立房地产市场的长效调节机制。

 

第三,规范住房租赁市场,增加有效房源。加强对住房租赁市场的管理,明确住房租赁双方的权利义务,规范租房租赁制度,通过立法保障租房者的权益,提升租赁关系的稳定性。挖掘现有房源,扩大有效房源,增加“只租不售”供地,鼓励房地产企业参与到长租公寓领域。

 

总体来说,要正确认识一项政策,必须突破局部和短期利益的掣肘,建立全局和长期利益的分析框架。要真正推动一项政策,除了方向正确,必须也是实干有效且掷地有声的。

 


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(本文仅代表作者个人观点。栏目主编:王珍,邮箱:shhgcsxh@163.com)